Fundos caçam oportunidades no setor de ensino superior

Fundos caçam oportunidades no setor de ensino superior
Valor Econômico, Alessandra Bellotto, 05/nov


O setor de educação entrou no radar dos gestores e administradores dos tradicionais fundos imobiliários. O alvo são os imóveis que abrigam os campi das instituições privadas, especialmente de ensino superior, e seu potencial de retorno na forma de receitas com aluguéis.

O primeiro negócio público, em abril, envolveu a compra pelo fundo CSHG Real State, administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), do imóvel onde fica o campus de Pirituba, na zona Oeste de São Paulo, da Anhanguera Educacional, companhia aberta líder no mercado brasileiro de ensino superior.

A Anhanguera Educacional também dá nome a um novo fundo imobiliário, de R$ 38 milhões, que acaba de receber o registro da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Estruturada pela Brazilian Mortgages, a carteira se prepara para fazer a primeira emissão primária de cotas, no total de 381.378, com valor unitário de R$ 100 cada. A aplicação mínima para o investidor será de R$ 10 mil.

O objetivo do fundo, que será administrado pelo Banco Ourinvest, é adquirir terrenos e imóveis comerciais para a exploração mediante locação para a Anhanguera Educacional Participações S.A. (Aesapar), holding que controla a Anhanguera Educacional. Os recursos a serem levantados com a oferta serão destinados à compra de imóvel localizado na Rodovia Régis Bittencourt, no Taboão da Serra (SP), já com a garantia do contrato de locação de 15 anos. A aquisição do imóvel será feita por aproximadamente R$ 37,4 milhões. O valor do aluguel foi fixado em R$ 373,9 mil, o equivalente a 1% do valor do imóvel. Novas emissões estão previstas, aponta o prospecto preliminar.

Outro fundo com foco no setor de educação está prestes a sair do forno. Batizado de Educacional, chegará ao mercado com a expectativa de captar R$ 200 milhões, aponta o prospecto preliminar. A estruturação e administração ficarão a cargo das mesmas instituições do Anhanguera Educacional. A nova oferta, contudo, marca a estreia de duas assets no setor de fundos imobiliários: Claritas Administração de Recursos e Credit Suisse Brasil. Ambas vão atuar como gestoras da carteira.

O fundo terá como política buscar oportunidades de aquisição de imóveis para posterior locação para instituições de ensino superior ou empresas controladas por escolas superiores. Serão alvo dos gestores empreendimentos imobiliários de grupos educacionais com mais de 10 mil alunos e localizados em regiões metropolitanas de qualquer cidade brasileira.

A fim de diversificar os riscos, foi fixado o limite de 25% do patrimônio para aplicação em um único empreendimento e em único locador. Assim, a carteira de investimentos do fundo deverá ter, pelo menos, quatro diferentes imóveis com quatro diferentes locatários. Nessa primeira emissão, serão ofertadas até 200 mil cotas, com valor unitário de R$ 1 mil cada. A aplicação mínima será de R$ 30 mil, o que para o tamanho da emissão sinaliza a intenção de pulverizar a operação.

Operações como essas serão cada vez mais comuns daqui para frente, acreditam os especialistas. Do lado do mercado de fundos imobiliários, a demanda do investidor anda bastante aquecida em função dos retornos atraentes se comparados à atual taxa de juros. A isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos a partir das receitas com os aluguéis dos imóveis para o investidor pessoa física torna a aplicação mais rentável do que muito fundo de renda fixa.

Levantamento da Rio Bravo com 18 fundos negociados em bolsa há pelo menos um ano mostra que o retorno médio entre janeiro e agosto superou os 42%, entre valorização das cotas no mercado e rendimento distribuído. Só com a renda mensal proveniente dos aluguéis dos imóveis, os investidores tiveram um ganho médio de 7,58% em oito meses sobre o valor de mercado dos fundos na virada do ano. O desempenho equivale a 137,59% da variação do CDI.

O setor de educação também oferece boas oportunidades para os fundos, dada a expectativa de continuidade do movimento de consolidação. No ano passado, foram fechados mais de R$ 650 milhões em negócios de fusões e aquisições, volume recorde para o setor, segundo dados de mercado. Só a Anhanguera fechou 15 aquisições. Neste ano, a onda continua, com destaque para a compra de participação na Kroton Educacional pelo fundo de private equity Advent e do Pueri Domus pelo SEB - Sistema Educacional Brasileiro.

Para o fundo, a consolidação significa mais imóveis passíveis de aquisição e já com contrato de locação de longo prazo garantido. Conforme destaca Sérgio Werther Duque Estrada, sócio da consultoria financeira Valormax, há muitos negócios para sair em função da política agressiva de expansão de grandes grupos como Anhanguera, Estácio de Sá, Kroton, além do avanço de estrangeiros como os americanos Laureate, que em 2005 assumiu o controle da Anhembi Morumbi, e DeVry, dono da Fanor, entre outros. "Esses grupos só compram o negócio de educação, os imóveis ficam sempre de fora das transações", afirma. Ele conta que a negociação, contudo, já sai com o contrato de locação.

Para se ter ideia do potencial de negócios, há no país mais de 2 mil instituições privadas de ensino superior e 1,2 mil grupos mantenedores. Grande parte são empresas familiares com dificuldades financeiras, destaca o representante do Sindicato das Entidades Mantenedoras de Estabelecimentos de Ensino Superior no Estado de São Paulo (Semesp), o professor Hermes Ferreira Figueiredo. "Em cinco anos, 30 grupos deverão controlar 70% do segmento", acredita Figueiredo, também presidente do grupo Cruzeiro do Sul Educacional.

O setor privado tem grandes perspectivas de crescimento, destaca o executivo sênior do HSBC Private Banking, José Feliciano. "O ensino privado representa 75% do setor de educação", diz. E são essas instituições que têm condição de crescer e contribuir para aumentar a popularização. No Brasil, apenas 20% dos jovens entre 18 e 24 anos estão matriculados. Na Argentina, esse índice é de 61%, no Chile, de 43%, e na Rússia, 68%.